الإعــــــلان

  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Youtube
  • iOS Apps
  • Android App
  • Google Plus

آراء

من كل أنحاء العالم
المصدر الرائد بالعالم للأخبار و العروض العقارية
أخبار عقارية | تقرير العقارات الخليجية
الفرص المستجدة في سوق العقارات المكتبية بدولة الإمارات العربية المتحدة

الفرص المستجدة في سوق العقارات المكتبية بدولة الإمارات العربية المتحدة

| 2013/08/14 08:21 GMT

لقد قيل الكثير في الصحافة في الأسابيع الأخيرة عن الانتعاش الهائل الذي يتمتع به سوق العقارات السكنية في دبي، مما دفع الى تحذيرات من طرف صندوق النقد الدولي حول وتيرة الانتعاش، حيث ان قيم رؤوس الأموال تسارعت بما يقرب الى  ما الخمس في الربع الثاني وحده.

ومن ناحية أخرى، كان سوق تأجير المكاتب بطيئا في جني الفوائد من انتعاش الاقتصاد.

هذا لا يقتصر فقط على دبي، حيث تشهد إمارتي أبو ظبي والشارقة المجاورتين نفس الامر، الا انه هناك الآن علامات آخذة في الظهور أننا اخيرا قد نكون على أعتاب فترة من الاستقرار بعد أربع سنوات من انخفاض الإيجارات، الامر الذي يقوم ببلورة الفرص لكل من أصحاب العقارات والمستأجرين.

ولاتزال قيم استئجار المكاتب في دبي عند نسبة 69 في المئة، وذلك اقل من ذروتها في الربع الثالث من عام 2008 ويبدو انه ستقطع بالتأكيد شوطا طويلا للتعافي.

في العاصمة الاماراتية ابوظبي، يبقى خط أنابيب إمدادات السوق المكتبية مكتظا بخطط غير ، في حين أن طلب المسأجرين في حالة تخلف. وهذا يتحول الى ضغط نزولي على الإيجارات

ولكن المزيد من التحليل يكشف ان تأجير العقارات المكتبية العالية الجودة    قد سجلت أول زيادة منذ أربع سنوات ونصف، وارتفعت بنسبة متواضعة قدرها 2.7 في المئة خلال النصف الأول من عام 2013، وذلك بعد ركود خلال عام 2012.

ولكن، يقتصر هذا التحسن على أسواق فرعية محددة في وسط دبي، حيث انه لا يمكن لعقبات الملكية الشرائحية ان تعرقل عمليات الإيجار. ان الملكية الشرائحية strata ownership، والتي ظهرت خلال سنوات الطفرة الاقتصادية، هي فكرة مستوردة من أستراليا بهدف جعل سوق المكاتب في متناول المستثمرين الصغار عن طريق تقسيم طوابق المباني ذات المساحات الكبيرة إلى شرائح او وحدات متعددة صغيرة. ومع ذلك، فقد تحول الامر الآن إلى أكبر تحدي يواجهه سوق العقارات المكتبية في دبي، حيث ان المستأجرين يترددون بسبب تعقيدات المفاوضات مع ملاك متعددين من اجل استئجار كميات كبيرة من المساحات.

ولكن الامر المثير للدهشة هو ان هذا التوجه العنيد و المستمر يعني أن المساحات المكتبية من الدرجة الممتازة-A  غالبا ما يتم تجاهلها من قبل المستأجرين، على الرغم من النقص الحاد في أي مساحة لتلبية بعض المتطلبات الكبرى في السوق. وهذا يضع مالكي مخططات العقارات المكتبية في موقف فريد من نوعه والذي يتمثل في ارضاء متطلبات المستأجرين، وفي نفس الوقت، العمل على الاستفادة من أول زيادة ملموسة في الطلب على المساحات المكتبية منذ الفترة ما قبل الأزمة الاقتصادية. وهذه هي المباني التي تسببت في التحول المتواضع في معدلات نمو القيمة الإيجارية، ونحن نتوقع أن يستمر هذا، مع استقطاب العديد من المباني مثل الشهيرة مثل أبراج الإمارات لاهتمام قوي جدا وذلك جراء عامل الهيبة والمكانة وكذلك موقعها على عتبة مركز دبي المالي الدولي  مما ساعد على دفع الإيجارات في البرج إلى ما بين 76 و 82 دولارا.

وفي العاصمة الاماراتية ابوظبي، يبقى خط أنابيب إمدادات السوق المكتبية مكتظا بخطط غير ، في حين أن طلب المسأجرين في حالة تخلف. وهذا يتحول الى ضغط نزولي على الإيجارات، ولا سيما بالنسبة للمباني القديمة في الاسواق الفرعية التي ينظر إليها على أنها أكثر ثانوية. وعلى الرغم من ذلك، فان عقود الإيجار الجيدة من نوع A هي في حالة ثبات عند حوالي 45 دولارا للقدم المربعة الواحدة، مدعومة من قبل شركات تستفيد من انخفاض نسبي في الإيجارات المتاحة من خلال مخططات جديدة وحديثة عن طريق الانتقال من المباني القديمة الى اخرى حديثة.

ويبرز المستأجرين كفائزين واضحين في المعركة من أجل الزبائن والمستثمرين، مما يؤدي ال مزيد من الضغط النزولي على الإيجارات. والتي من المرجح أن تترجم إلى انخفاض جاري في المعدلات، أو إلى  إيجارات مستقرة في بالنسبة للمناطق المرغوبة. و في حين انه من المتوقع ان لا يكون تحسن فوري في متطلبات الزبائن، فان الملاك هم الآن في وضع فريد من حيث انهم قادرون على تجديد وترميم العقارات القديمة من أجل تحدي بعض المخططات الجديدة خلال فترات الفراغ ، وبالتالي زيادة قدرتهم التنافسية العامة على المدى الطويل.

وبالنسبة لامارة الشارقة التي تقع إلى شمال شرق دبي، فان اسواقها المكتبية أصغر بكثير من اسواق دبي وأبو ظبي، ومع ذلك فإنها أيضا لم تنجوا من الأزمة، حيث غرقت الايجارات المكتبية في منطقة السور وسط المدينة، الى 11 دولارا  (40 درهم) للقدم المربع الواحد.

و مثل أبو ظبي، فان الملاك في الشارقة لديهم الفرصة لتحديث المساحات المكتبية الفارغة. ولكن خلافا للعاصمة الإمارات العربية المتحدة، فان خط الامدادات هو أكثر محدودية ومع تدخل حكومي غير مباشر في شكل مشروع قلب الشارقة، وهو خطة الإمارة الرائدة للتجديد الحضري. ويجري مسح مساحات كبيرة من الزحف العمراني المجاور لشارع Bank Street وإعادة بنائها، الامر الذي يساعد على دعم نشاط إعادة الايجار، وخاصة من المؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم التي تتجمع عادة في هذا الجزء من المدينة، وهذا يخلق تدفقا مستمرا من الباحثين عن التأجير.

↓ مشاركات و تعليقات قرائنا

اخبار ذات صلة

Facebook اضف تعليقك باستخدام


حقوق النشر محفوظة 2010 - 2015 قناة العقارات العالمية جميع الحقوق محفوظة لقناة العقارات العالمية وتخضع لشروط وإتفاق الإستخدام